¿Si mi vecino no paga la Comunidad, tiene derecho a usar todas las zonas comunes?
Y es que, una duda que se suele plantear en las Comunidades es si, tanto los vecinos que pagan en plazo sus cuotas comunitarias como los que no lo hacen, tienen el mismo derecho a usar todas las zonas comunes, tales como el ascensor, la piscina, pistas de fútbol o baloncesto, etc.
No es poco frecuente que los propietarios que pagan todas las cuotas comunitarias se lleguen a plantear la posibilidad de prohibir a otros vecinos que no pagan el uso de determinados elementos comunes. Pero, ¿realmente eso es factible?
Pues bien, hasta la reforma realizada por el art. 2.3 de la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, estaba totalmente prohibido restringir a cualquier vecino el uso y disfrute de estas zonas, aun cuando no pagase la comunidad ni aun mediando acuerdo por parte de todos los propietarios.
Sin embargo, esta cuestión se nos vuelve a plantear con la modificación efectuada por la referida Ley. Pues ahora, el art. 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite que en junta se puedan acordar medidas disuasorias frente a la morosidad, como es el caso de la privación temporal del uso de servicios o instalaciones. Ahora bien, ello no quiere decir que se pueda realizar sin ningún límite, pues podrá adoptarse siempre que esas medidas cumplan una serie de requisitos:
1. Que se apliquen durante el tiempo en el que el propietario es moroso. Una vez deja de serlo por haber satisfecho su deuda, no tiene sentido mantener esa prohibición.
2. Que esas medidas o prohibiciones no se consideren abusivas o desproporcionadas.
3. Que no que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. De manera que, aquí entrarían los elementos de la comunidad que se considerasen imprescindibles para la vida en la Comunidad. Como por ejemplo, el agua o la calefacción en caso de que ambos servicios estuviesen incluidos en la cuota comunitaria y no fueran individualizados. Pues éstos se consideran esenciales. Ahora bien, uno de los elementos más usuales en las Comunidades y que primero se nos viene a la cabeza, como es el ascensor, ¿debemos considerarlo necesario? Y es claro que en el caso de personas que vivan en plantas bajas no plantea mucho problema, pero para aquellas que residan en pisos de elevada altura o que, tengan problemas de movilidad, la línea se vuelve más fina. Pues, sobre todo en este último caso, es obvio que para ella resultaría necesario y por tanto, su uso sí que afectaría a su habitabilidad. Ahora bien, la piscina, pistas de fútbol, tenis o baloncesto, gimnasios, a priori plantean menos problemas para considerarse no necesarios o imprescindibles para la vida en la Comunidad.
4. Y, por último, estas medidas no tienen carácter retroactivo. De manera que, sólo pueden aplicarse desde que se adoptan las mismas.
Entonces, si un vecino no pagase la comunidad, y en junta se aprobase la prohibición del uso de la piscina a ese propietario, sería totalmente legal, siempre que se cumpliesen todos los requisitos anteriormente mencionados. Si bien, es un tema aún bastante reciente y del que apenas tenemos la suficiente jurisprudencia como para delimitar los elementos que pueden considerarse incluidos o excluidos en los necesarios para la habitabilidad, o los casos concretos bajo los cuales a unas personas podría prohibírseles y a otras no. Es una cuestión que debemos tomarla aún con pinzas y tener mucho cuidado a la hora de tomar decisiones.
Igualmente, y con independencia de lo anterior, lo cierto es que no es fácil en la mayoría de casos llevar a cabo estas restricciones, ya que es difícil controlar quién usa y quién no las instalaciones. A veces ese control puede suponer un gasto extra, pero que tendrá que ser la propia Comunidad la que decida nuevamente si merece la pena desembolsar una determinada cantidad en pro de restringir los servicios o elementos a los vecinos que no hacen frente a las cuotas comunitarias.
