El alquiler vacacional protagoniza buena parte de los conflictos que llegan hoy a las juntas de propietarios. Entender qué pueden regular los vecinos, qué recargos admite la ley y cómo cobrar las deudas pendientes marca la diferencia entre una comunidad que gestiona el problema y otra que lo padece.
La proliferación de pisos turísticos en comunidades ha desbordado a muchas juntas. El ascensor que falla más seguido, el portal convertido en zona de maletas o los ruidos a deshora son quejas repetidas hasta el hartazgo. Pero más allá del malestar del día a día, la ley pone sobre la mesa herramientas concretas que conviene conocer antes de actuar.
Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre los pisos turísticos
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) fue modificada para dar a las comunidades más margen sobre los pisos turísticos. El artículo 17.12, introducido por la Ley 12/2023 de 24 de mayo (boe.es, según consulta en agosto de 2026), permite que la junta adopte acuerdos que limiten o condicionen la actividad de alquiler turístico, o que fijen cuotas especiales o recargos sobre los gastos comunes para estos inmuebles.
El cambio es sustancial: antes, la comunidad apenas podía intervenir si el propietario contaba con licencia turística concedida por su ayuntamiento o comunidad autónoma. Ahora la junta tiene voz propia, aunque con condiciones claras. Para limitar o prohibir la actividad hace falta un acuerdo respaldado por tres quintas partes del total de propietarios y cuotas de participación. La mayoría simple no alcanza.
Qué puede acordar la junta exactamente
La junta de propietarios dispone de tres tipos de medidas sobre el alquiler vacacional:
La primera es limitar o condicionar la actividad. Por ejemplo, exigir que el propietario comunique cada nueva estancia, que los huéspedes reciban unas normas de convivencia por escrito o que se instale un sistema de acceso digitalizado. No se prohíbe, se regula el uso.
La segunda es fijar un recargo en los gastos comunes de hasta el 20% para las viviendas que ejerzan esta actividad. Ese recargo compensa el mayor desgaste de zonas comunes —ascensores, portal, limpieza— que provocan los turnos continuos de viajeros. Para aprobarlo se requiere igualmente esa mayoría reforzada de tres quintas partes.
La tercera, y la más contundente, es prohibir directamente la actividad turística en el edificio. Requiere la misma mayoría. Una vez aprobado el acuerdo e inscrito en el Registro de la Propiedad, vincula también a futuros compradores, lo que da estabilidad duradera a la decisión.
En la práctica, muchas comunidades prefieren el recargo a la prohibición total: resulta más sencillo de justificar y genera menos roce con propietarios que ya venían ejerciendo la actividad con licencia.
Qué no puede hacer la comunidad por sí sola
Conviene ser precisos aquí: la comunidad no puede revocar la licencia turística del propietario. Esa competencia pertenece en exclusiva a la administración autonómica o local que la concedió. Si el propietario tiene una licencia vigente y la junta aprueba la prohibición, puede abrirse un conflicto legal cuyo desenlace dependerá del orden cronológico de la licencia y el acuerdo, y de la jurisprudencia de cada territorio. Antes de votar una prohibición, lo razonable es consultar a un abogado especializado en propiedad horizontal.
La comunidad tampoco puede sancionar a un propietario turístico por cuestiones que competen a la administración, como el control del registro de viajeros o las obligaciones fiscales del arrendador.
Gastos extra que generan los pisos turísticos y cómo imputarlos
El alquiler vacacional intensifica el uso de los elementos comunes. Comunidades con varios pisos turísticos registran con frecuencia un aumento claro en averías de ascensores, deterioro de portales o facturas de limpieza. Documentar ese incremento es el primer paso para sustentar cualquier medida ante la junta.
Lo habitual es que el administrador de fincas prepare un informe comparativo de gastos de mantenimiento antes y después de la proliferación de pisos turísticos. Con esa evidencia sobre la mesa, la propuesta del recargo tiene mucho más peso y resulta bastante más difícil de impugnar.
El recargo del 20%: cómo calcularlo y aplicarlo
Una vez aprobado el recargo, se aplica sobre la cuota ordinaria que ya abona el propietario turístico según su coeficiente de participación. Si pagaba 120 euros mensuales, con el recargo del 20% pasaría a pagar 144 euros. No funciona como sanción, sino como una redistribución de costes entre quienes más los generan.
El acuerdo debe especificar con claridad el porcentaje, la fecha de entrada en vigor y el procedimiento para comunicarlo al propietario afectado. Un acuerdo mal redactado puede acabar impugnado, así que conviene que un profesional revise el texto antes de someterlo a votación.
El propietario que ejerza el alquiler turístico sin haber comunicado la actividad a la comunidad, o que no abone el recargo aprobado, acumula deuda frente a la comunidad igual que cualquier otro moroso. El procedimiento para reclamarla es exactamente el mismo.
Cómo reclamar las deudas al propietario de un piso turístico
Cuando un propietario no paga las cuotas ordinarias, el recargo turístico aprobado o las derramas acordadas en junta, la comunidad puede reclamar mediante el procedimiento monitorio, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Es el cauce más eficaz disponible: sin necesidad de juicio oral previo, el juzgado requiere al deudor para que pague o alegue oposición.
Para iniciar el monitorio, la comunidad necesita una certificación del secretario-administrador con el visto bueno del presidente que recoja la deuda liquidada y vencida, el acuerdo de la junta que la originó y que el propietario fue notificado en su momento. Este documento tiene fuerza ejecutiva directa.
Antes del monitorio: el requerimiento previo
Antes de acudir al juzgado conviene enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido al propietario deudor. Cumple dos funciones: deja constancia fehaciente de que el propietario conoce la deuda, y en muchos casos provoca el pago sin necesidad de litigio. Un burofax bien redactado ahorra tiempo y dinero a la comunidad.
Si el propietario no responde ni paga en el plazo indicado, la comunidad ya tiene el soporte documental que necesita su abogado para presentar la demanda monitoria. El juzgado competente es el del lugar donde se ubica el inmueble.
El privilegio legal de la deuda comunitaria
La deuda por gastos de comunidad goza de una preferencia especial reconocida en la LPH: la comunidad puede reclamar, con carácter preferente frente a otros acreedores, las cantidades correspondientes al año en curso y los tres años naturales anteriores. Esto implica que, incluso si el piso turístico cambia de manos, el nuevo titular responde de esas deudas previas salvo que acredite haberlas satisfecho. Es un mecanismo potente que muchas comunidades desconocen y, por eso, no utilizan.
Cuando la deuda es elevada y el propietario no paga ni da señales, la comunidad puede solicitar el embargo de las rentas del alquiler turístico como medida cautelar durante el proceso. Requiere autorización judicial, pero es una vía real y efectiva.
Convivencia y gestión: lo que marca la diferencia en el día a día
Al margen de los procedimientos legales, bastantes comunidades han reducido los roces con los propietarios turísticos adoptando medidas de gestión práctica. Incluir en los estatutos o en el reglamento interno unas normas de convivencia específicas para huéspedes —horarios de silencio, uso del ascensor, protocolo de llegada— y exigir que cada propietario las entregue a sus inquilinos reduce los conflictos sin necesidad de litigio.
Registrar por escrito cualquier incidencia —fecha, hora, descripción, testigos— también resulta útil. Si la comunidad acaba acudiendo al juzgado por actividades molestas o reiteradas, ese historial documental es su mejor argumento.
La figura del administrador de fincas colegiado aporta valor especial en estos contextos. Actúa como intermediario neutral, gestiona las comunicaciones con el propietario turístico y asesora a la junta sobre la viabilidad legal de cada acuerdo antes de votarlo, evitando que una decisión mal fundamentada se vuelva en contra de la propia comunidad.
El alquiler vacacional no tiene por qué traducirse en conflicto permanente. La LPH pone a disposición de las comunidades herramientas reales: recargos, limitaciones y, cuando procede, la vía judicial para cobrar lo que se les debe. Usarlas bien, con asesoramiento sólido y documentación en regla, es lo que convierte una queja repetida en una solución que dura.
Preguntas frecuentes sobre alquiler vacacional y comunidades
¿Puede la comunidad prohibir el alquiler turístico en el edificio?
Sí, desde la reforma introducida por la Ley 12/2023. Necesita un acuerdo aprobado por tres quintas partes de propietarios y cuotas de participación. Una vez adoptado e inscrito en el Registro de la Propiedad, vincula también a futuros compradores del inmueble.
¿Qué pasa si el propietario turístico no paga el recargo aprobado por la junta?
Esa cantidad se convierte en deuda de comunidad, igual que cualquier cuota impagada. La comunidad puede reclamarla mediante el procedimiento monitorio, previo requerimiento fehaciente al propietario. La deuda lleva aparejados intereses y, en su caso, costas del proceso.
¿El nuevo propietario que compra un piso turístico responde de las deudas anteriores?
Sí, responde de las deudas correspondientes al año en curso y los tres años naturales anteriores, salvo que acredite que ya estaban satisfechas en el momento de la compra. Así lo establece la LPH como garantía para la comunidad.
¿Con qué mayoría se aprueba el recargo del 20% sobre los gastos comunes?
La misma que para la limitación o prohibición: tres quintas partes del total de propietarios y cuotas de participación. No basta la mayoría simple ni la mayoría cualificada ordinaria de la LPH.
¿Puede la comunidad actuar si el piso turístico genera ruidos o daños reiterados?
Sí. La LPH contempla la acción de cesación de actividades molestas o dañinas, que puede instarse por el presidente de la comunidad. Si el requerimiento previo no surte efecto, el juzgado puede ordenar el cese de la actividad e incluso la privación temporal del uso del piso por un plazo de hasta tres años.
