El presupuesto de la comunidad es el documento que fija cuánto paga cada propietario a lo largo del año. Con morosos de por medio, ese documento se convierte en un ejercicio de equilibrismo: hay gastos reales que cubrir, pero ingresos que no van a llegar. Anticiparse a esa brecha —antes de que aparezca— separa a una comunidad saneada de una que llega a enero sin fondos.
Aquí te explicamos cómo elaborar el presupuesto anual asumiendo una morosidad realista, qué es una provisión por impagos y cómo presentarlo todo en la junta de septiembre sin levantar más polvo del necesario.
Por qué la morosidad rompe los presupuestos convencionales
La mayoría de comunidades construye su presupuesto sumando los gastos previstos y dividiendo el total entre los propietarios según coeficiente. Es un método limpio y lógico. El problema es que parte de un supuesto que rara vez se cumple al cien por cien: que todos van a pagar.
Cuando uno o varios vecinos no abonan sus cuotas, la comunidad no deja de tener gastos. El seguro del edificio vence. La empresa de limpieza pasa factura. El ascensor exige su revisión periódica. Esos desembolsos ocurren igual, y alguien tiene que cubrirlos. Lo que pasa en la práctica es que los propietarios que sí pagan acaban financiando sin quererlo a los que no lo hacen.
Eso genera tensión en las juntas, desconfianza hacia el administrador y, a veces, una espiral donde más vecinos retrasan sus pagos porque perciben que la comunidad no actúa. Por eso, el primer paso para cuadrar las cuentas es reconocer con honestidad que la morosidad existe y que el presupuesto debe contemplarla.
Cómo calcular una tasa de morosidad realista para tu comunidad
Antes de elaborar el nuevo presupuesto, revisa los dos o tres ejercicios anteriores. Calcula qué porcentaje de las cuotas previstas no se cobró, o se cobró con más de tres meses de retraso. Ese dato histórico es tu mejor predictor.
Si, por ejemplo, en los últimos dos años la comunidad dejó de ingresar entre un 8 % y un 12 % de sus cuotas ordinarias, lo razonable es construir el presupuesto nuevo asumiendo que al menos un 10 % de los ingresos previstos no se materializarán en el ejercicio. No es pesimismo: es realismo financiero.
Si la comunidad no tiene histórico, o acaba de superar una morosidad puntual ya resuelta, puedes trabajar con un margen más conservador, del 3 % al 5 %. Lo que importa es que el número no sea cero.
Qué es la provisión por morosidad y cómo incluirla
La provisión por morosidad es una partida presupuestaria que reconoce de antemano que parte de los ingresos esperados podría no llegar. No es un gasto en sí mismo; es un colchón para que la comunidad siga funcionando aunque algunos propietarios no paguen.
En términos prácticos funciona así: si el presupuesto total de gastos asciende a 24 000 euros anuales y asumes una tasa de morosidad del 10 %, necesitas recaudar 26 600 euros para garantizar que, aunque fallen el 10 % de los pagos, cubres los 24 000 de gastos reales. Esa diferencia de 2 600 euros es la provisión. Se reparte entre los propietarios cumplidores exactamente igual que cualquier otro gasto, proporcional a su coeficiente.
La provisión también puede acumularse en un fondo de reserva específico para impagos, distinto del fondo de reserva legal que exige la Ley de Propiedad Horizontal. Este segundo fondo, de carácter voluntario, resulta especialmente útil en comunidades grandes o con historial de morosidad crónica.
Diferencia entre provisión y derrama de morosidad
Es habitual confundir ambos conceptos en las juntas. La provisión se incluye en el presupuesto ordinario antes de que ocurra el impago: actúa de forma preventiva. La derrama por morosidad, en cambio, se convoca cuando el impago ya ha sucedido y la comunidad necesita cubrir el déficit urgente.
La derrama es siempre un remedio reactivo y, además, arrastra el mismo problema: si los morosos no pagaron las cuotas ordinarias, tampoco van a pagar la derrama. Por eso la provisión preventiva resulta más eficaz: distribuye el riesgo entre todos los propietarios cumplidores desde el primer día, sin esperar a que el agujero sea visible.
En la práctica, una comunidad bien gestionada usa la provisión anual y reserva la derrama para situaciones extraordinarias que ningún escenario previo contemplaba.
Cómo estructurar el presupuesto en escenarios
Una herramienta muy útil para presentar el presupuesto en junta es el modelo de escenarios. En lugar de un único número, presentas tres versiones del mismo ejercicio económico.
El escenario optimista asume cobro del 100 % de las cuotas: sirve como referencia teórica. El escenario base asume la tasa histórica de morosidad de tu comunidad, por ejemplo ese 10 %. El escenario pesimista eleva la morosidad al doble de la tasa histórica, para cubrir situaciones excepcionales como un moroso de gran coeficiente o una crisis económica puntual.
Presentar tres escenarios tiene varias ventajas. Primero, demuestra que el administrador o el presidente ha hecho los deberes. Segundo, permite a la junta decidir de forma informada qué nivel de provisión aprueba. Tercero, evita que la subida de cuota parezca arbitraria: los números cuentan la historia por sí solos.
Qué partidas se resienten más cuando la morosidad es alta
No todos los gastos se comportan igual ante la morosidad. Los gastos fijos —seguros, contratos de mantenimiento, suministros— son los más vulnerables porque no se pueden aplazar ni renegociar fácilmente. Si los ingresos fallan, esas facturas llegan igual.
Los gastos variables o diferibles —pequeñas obras de mejora, pintura de elementos comunes, renovación de mobiliario— son los primeros que una comunidad con tensión de liquidez puede posponer sin consecuencias graves a corto plazo. Identificar qué es urgente y qué es diferible da margen para ajustar el presupuesto sin disparar las cuotas.
Una buena práctica es separar en el presupuesto los gastos estructurales de los mejorables. Así, si la recaudación real cae por debajo del escenario base, sabes exactamente qué partidas recortar primero sin comprometer la seguridad ni el cumplimiento legal del edificio.
Cómo presentar el presupuesto en la junta de septiembre
Septiembre es el momento habitual en que muchas comunidades convocan la junta ordinaria para aprobar el presupuesto del ejercicio siguiente. La presentación importa tanto como los números.
Evita plantear la subida de cuota como un castigo o como algo que «hay que hacer porque los morosos no pagan». Ese enfoque genera defensividad y, a veces, lleva a propietarios cumplidores a identificarse emocionalmente con los morosos. El enfoque correcto es el de la gestión responsable: la comunidad tiene unos costes reales, una tasa histórica de impagos conocida, y el presupuesto refleja ambas realidades de forma transparente.
Apoya los números con un resumen de una página. Incluye el gasto total previsto, la tasa de morosidad asumida, la cuota mensual resultante por coeficiente tipo y, si es posible, el estado de las reclamaciones en curso contra los morosos actuales. Que los propietarios vean que se está reclamando lo que se debe es fundamental para que acepten financiar provisionalmente el déficit.
Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las provisiones
La Ley de Propiedad Horizontal (texto refundido disponible en boe.es, según consulta de septiembre de 2026) no regula de forma explícita las provisiones por morosidad como partida presupuestaria independiente. Sin embargo, el artículo 9.1.f obliga a cada propietario a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble. Eso incluye cubrir déficits generados por impagos de otros, lo que da cobertura legal a la provisión como método de distribución del riesgo.
El fondo de reserva legal, también regulado en el artículo 9.1.f, debe mantenerse con al menos el 10 % del último presupuesto ordinario aprobado. Ese fondo no equivale a la provisión por morosidad, pero puede usarse temporalmente para cubrir situaciones urgentes de liquidez si la junta así lo acuerda.
En cualquier caso, conviene que el administrador de fincas documente en el acta de la junta la metodología de cálculo de la provisión y el porcentaje aprobado. Eso protege a la comunidad frente a posibles impugnaciones posteriores.
Qué hacer paralelamente: reclamar lo que se debe
El presupuesto con provisión resuelve el problema de liquidez a corto plazo, pero no sustituye la obligación de reclamar los impagos. Las dos cosas deben ir en paralelo.
Un moroso que lleva más de tres meses sin pagar es un deudor ante la ley, y la comunidad dispone de herramientas para recuperar ese dinero: burofax de requerimiento, certificado de deuda aprobado en junta y, si no hay respuesta, el procedimiento monitorio previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este procedimiento es ágil, no requiere abogado ni procurador cuando la deuda es inferior a 2 000 euros [VERIFICAR cuantía exacta vigente en boe.es], y permite obtener un título ejecutivo con el que embargar bienes del deudor.
Cada euro recuperado por la vía legal reduce la morosidad efectiva y, en el siguiente ejercicio, puede permitir reducir la provisión o devolver el excedente a los propietarios. Ese círculo —reclamar, cobrar, ajustar presupuesto— es la base de una gestión financiera saneada.
Preguntas frecuentes sobre el presupuesto de la comunidad con morosos
¿Puede la junta rechazar incluir una provisión por morosidad en el presupuesto?
Sí, técnicamente la junta puede aprobar el presupuesto que estime conveniente. Ahora bien, si rechaza la provisión y la morosidad persiste, la comunidad llegará al déficit de liquidez que la provisión pretendía evitar. En ese caso habrá que convocar una junta extraordinaria y probablemente aprobar una derrama urgente, que resulta más traumática y no garantiza mejor recaudación.
¿Cómo se devuelve la provisión si los morosos acaban pagando?
Si durante el ejercicio se recupera parte o toda la deuda reclamada, el excedente queda en la cuenta de la comunidad. La junta puede destinarlo al fondo de reserva, compensar cuotas futuras o repartirlo entre propietarios. Lo más habitual, y lo más prudente, es mantenerlo como reserva para el ejercicio siguiente.
¿La provisión por morosidad sube mucho la cuota mensual?
Depende del importe de los impagos y del número de propietarios. En una comunidad media de 20 vecinos con un presupuesto de 20 000 euros y una tasa de morosidad del 10 %, la provisión supone unos 1 000 euros distribuidos entre los 18 o 19 propietarios cumplidores: menos de 5 euros mensuales por propietario tipo. Una cantidad manejable si se compara con los problemas que evita.
¿Qué ocurre si la morosidad supera la provisión aprobada?
Si el impago real supera el colchón previsto, la comunidad puede quedarse sin liquidez para afrontar pagos urgentes. En ese caso, el presidente o el administrador puede solicitar un anticipo del fondo de reserva legal o convocar una junta extraordinaria para aprobar una derrama puntual. Es una situación de emergencia que justifica actuar de inmediato contra los morosos mediante reclamación judicial.
¿Tiene sentido aprobar el presupuesto en septiembre si el ejercicio empieza en enero?
Sí, y es la práctica más recomendable. Aprobarlo en septiembre u octubre da tiempo para notificar las nuevas cuotas, domiciliar cobros y, si hay que subirla por la provisión, que los propietarios lo asimilen antes de que llegue el primer recibo del año. Además, permite cerrar el ejercicio anterior con más perspectiva.
